“O grosso das compras que estão a ser feitas é com recurso a capitais próprios e não a empréstimos”


Segunda parte da entrevista a Luís Ledo, da imobiliária algarvia Casas do Barlavento, que foi uma das vencedoras do European Property Awards, um dos galardões internacionais mais cobiçados pelos profissionais e agências do setor, sendo-lhe atribuído o prémio de Melhor Mediadora Imobiliária.

Leia aqui a 1ª parte da entrevista

OA – Já se sentem algumas consequências do Brexit no mercado imobiliário algarvio?
LL – Há um conjunto de britânicos que cá vivem que estão a aproveitar o facto da libra se ter desvalorizado substancialmente devido ao Brexit para vender as suas propriedades e converter o dinheiro daí resultante em libras. Portanto, para essas pessoas está a servir como estímulo para fazerem negócio.
No geral, no entanto, sentimos alguma diminuição nesse mercado, o que deverá também ter a ver com o abrandamento geral da economia inglesa. Há, sobretudo, muita incerteza sobre o que, no futuro, irá ser o quadro jurídico entre Portugal e o Reino Unido. Há pessoas, como eu, que ainda têm uma réstea de esperança que o Brexit acabe por não acontecer, que surja alguma mudança política que faça com que isto não avance. Já há muita gente a apelar à realização de um novo referendo e se isso acontecesse tenho sérias dúvidas que o resultado fosse o mesmo. 
OA – Os preços no imobiliário têm vindo a subir nos últimos anos e já há quem receie que se esteja a formar uma bolha no setor. Também tem essa ideia?
LL – Desde 2014, que foi, no fundo, quando o mercado imobiliário começou a recuperar, os preços, sobretudo dos imóveis de qualidade, têm vindo a subir de uma forma gradual. Neste momento sinto uma tendência para a estabilização.
Não me parece que vamos ter uma bolha até porque o grosso das compras que estão a ser feitas agora é com recurso a capitais próprios. Posso dizer que, em 2017, só duas das transações que fizemos foram com recurso a crédito bancário.
OA – Isso resulta dos bancos terem fechado a torneira para este tipo de empréstimos ou da capacidade económico dos vossos clientes, que são, essencialmente, estrangeiros?
LL – Tem a ver com a capacidade económica dos compradores. São pessoas de classe média, com uma idade em muitos casos à volta dos 50 anos, com recursos disponíveis e que preferem comprar a pronto ou, quando recorrem a crédito, fazem-no numa percentagem muito pequena, ao contrário do que acontecia há uns anos atrás em que a maior parte das transações era feita recorrendo a crédito quase a 100%. Quando a crise estourou, as pessoas viram-se a braços com grandes prestações e com os seus imóveis a valerem muito menos. Hoje a situação é bastante diferente.
É claro que Portugal tem alguns desafios. Muitos dos atuais compradores foram influenciados por alguns incentivos fiscais que foram criados, como o Regime dos Residentes não Habituais. Se houver mexidas ou uma redução significativa desses incentivos que nos faça perder vantagens competitivas com países como a Espanha ou Malta, corremos o risco de ter um abrandamento. Se mantivermos esta estratégia – e pelo menos em 2019 parece que se vai manter – alguns focos de incerteza que havia estarão a ser removidos. Continuamos, é certo, com um principal, que é o Brexit, e agora temos a Itália com alguns problemas no relacionamento com a União Europeia, vamos ver o que resulta daí.
OA – Mas o mercado italiano não é um dos mais fortes no que ao Algarve diz respeito, pois não?
LL – Não é um mercado muito forte. Mas a questão é que as pessoas compram quando há confiança, sobretudo quando estamos a falar de uma casa para segunda habitação, que não é um bem de primeira necessidade. Quando sentem alguns focos de incerteza no horizonte, há a tendência para não fazerem o negócio de imediato, de esperarem algum tempo para verem o que poderá acontecer.
Hoje a informação é muita, é fácil as pessoas terem acesso a ela e a maior parte dos compradores são cidadãos informados e que sabem, de uma forma geral, interpretar estas situações e de adaptá-las às decisões que tomam nos seus investimentos. Se houver incerteza, rapidamente a procura diminui.
OA – No que diz respeito a Itália, se se registarem perturbações, não poderá haver a tendência para muitas pessoas irem comprar imóveis noutros países para fugirem exatamente aos potenciais problemas que possam vir a acontecer no seu país? Creio que, em boa medida, foi o que aconteceu com o mercado francês. Muitas das pessoas que compraram imóveis no Algarve fizeram-no porque sentiam alguma insegurança em França e tinham receio do que pudesse acontecer no futuro.
LL – As principais razões que levaram os franceses a vir comprar aqui são, por um lado, os incentivos fiscais e, por outro, realmente, uma certa insegurança que se sente em algumas zonas de França.
Mas teve também a ver, em parte, com outra razão. Durante décadas o mercado francês no turismo e imobiliário da nossa região era residual. Mas, entretanto, começaram a surgir problemas na Tunísia, na Turquia, no Egito, que são destinos preferenciais dos franceses. Como esses países ficaram fora do mercado durante alguns anos, os franceses procuraram alternativas. E a verdade é que chegaram aqui e ficaram surpreendidos com o que encontraram, com a qualidade dos nossos hotéis, do nosso imobiliário, com a nossa gastronomia, com a forma como são acolhidos e, de um momento para o outro, isso criou uma vaga de franceses no Algarve.
Mas tudo isto aconteceu por fatores externos. É verdade que fizemos o resto, quando eles começaram a vir soubemos ajustar-nos, começámos a ter ementas em francês, o que há muitos anos não acontecia, começámos a traduzir os nossos sites para francês e a adequar o lado da oferta às necessidades desse novo mercado.

70 ou 80 por cento da fatia de leão do negócio está concentrada em 4 ou 5 imobiliárias

OA – Em algumas das principais ruas das cidades algarvias vê-se imobiliárias quase porta sim, porta não. Como é que olha esta questão da concorrência que, imagino, seja muito diferente daquela que era há 15 anos atrás quando a vossa empresa surgiu?
LL – Em 2008, se não me falha a memória, havia, em Lagos, 52 imobiliárias registadas na entidade reguladora do setor. Durante a crise, chegaram a ser apenas 24 e na última vez que consultei esses dados o número já tinha subido substancialmente, chegando às 62 ou 63. É uma evolução normal, mas, reportando-me ao mercado de Lagos, que é o que conheço melhor, se calhar, 70 ou 80 por cento da fatia de leão do negócio está concentrada em 4 ou 5 imobiliárias que já cá estavam antes e que continuam. Depois, há agências mais familiares, muitas vezes que só têm o dono e uma secretária, que aproveitam este crescimento do mercado para fazer alguns negócios, mas que têm operações e faturações muito mais pequenas.
Para fazer isto bem, de uma forma sólida e sustentável, é preciso haver alguma capacidade de investimento. Os custos de marketing são grandes, chegar ao cliente final é dispendioso, hoje passa tudo pelo online e fazer publicidade aí é cada vez mais caro, não é qualquer empresa que poderá entrar no ‘campeonato dos grandes’.
OA – No vosso caso, ainda é mais difícil e exige uma estrutura de alguma dimensão, penso eu, porque trabalhar essencialmente com estrangeiros implica um determinado tipo de apoio, entre outros aspetos, ao nível da legislação, que não será necessário disponibilizar quando o cliente é português…
LL – Sim, é preciso conhecer a mentalidade dos clientes que querem comprar e como se forma o processo de decisão de um francês, de um cliente inglês ou de um sueco, que são diferentes. É preciso reagir a isso e ajudar e conduzir as pessoas nesse processo. É preciso ter alguma experiência e sensibilidade para lidar com pessoas que estão habituadas a níveis de resposta muito eficientes, muito rápidos, é preciso haver uma estrutura capacitada para ir ao encontro das suas expetativas e para dar resposta às suas necessidades.

Leia aqui a 1ª parte da entrevista

“O mercado imobiliário algarvio é, atualmente, mais robusto e diversificado”

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